Dentro del ámbito de los Arrendamientos Urbanos, y en concreto de los procedimientos judiciales que genera, tales como resolución del arriendo por vencimiento de término, realización de obras inconsentidas, subarriendo inconsentido, los más habituales son los juicios de desahucio.
El juicio de desahucio es el que se genera como consecuencia del impago por parte del arrendatario, de las rentas o de las cantidades asimiladas a ésta. La Ley no establece un mínimo de rentas impagadas para presentar una demanda de desahucio, por lo que si en el contrato no se dice lo contrario, lo que nos dice la experiencia es que lo más práctico es actuar cuanto antes para evitar que se genere una deuda mayor.
En la actualidad es posible, y desde luego este despacho lo recomienda, acumular junto al juicio de desahucio, el de reclamación de las rentas debidas, rentas que podrán ser objeto de reclamación hasta la fecha en que se recupere por el arrendador la posesión del inmueble arrendado.
El juzgado competente para tramitar el juicio de desahucio será el que le corresponda por razón de la ubicación del inmueble arrendado.
Será necesario presentar una demanda firmada por Abogado y Procurador ante el Juzgado competente, a la que habrá que acompañar una documentación, que en la mayoría de los casos muy sencilla y que es la siguiente:
Una vez presentada la demanda de desahucio, el letrado de la Administración de Justicia requerirá al demandado, es decir al arrendatario, para que en el término de 10 días realice alguna de las siguientes acciones:
Desahucio sin vista
Si por el demandado no se realiza ninguna de esas tres acciones anteriormente citadas, no se celebrará juicio, y se irá directamente al lanzamiento.
Desahucio con vista
Si el demandado se opone a la demanda en el plazo de los 10 días, en cuyo caso se fijará día para la celebración del juicio al que acudirán las partes con las pruebas de las que intente valerse.
En el caso de que no se hubiera pagado la renta, no se hubiera abandonado voluntariamente el inmueble, no se hubiese formulado oposición o en su caso de que existiese sentencia admitiendo el desahucio, se fijará un día para el lanzamiento del demandado del inmueble objeto del juicio.
Lo más normal es que el inquilino cuando se acerca la fecha de su desalojo realice la «entrega de llaves».
En el caso de que el inquilino no desocupe el inmueble de forma voluntaria, se realizaría un «lanzamiento» del desahucio o desalojo del arrendatario. Puede pasar que la vivienda haya sufrido daños producidos por el mismo inquilino, si así ocurriese, se le puede reclamar una compensación judicialmente.
En el caso de que se hubiera presentado una demanda de desahucio acumulada a la de reclamación de rentas, habría que presentar en el mismo juzgado una demanda de ejecución, al objeto de recuperar todas las cantidades adeudadas, así como en su caso el pago de las costas para que el arrendador pueda recuperar el importe de lo abonado al Procurador y Abogado.
Respecto a la ejecución, en reclamación de las cantidades adeudadas, es conveniente formularla en todos los casos, pues a veces de inmediato, pero otras a largo plazo se podrá cobrar la deuda, si se hace una correcta averiguación de los bienes del deudor.
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