¿Qué es la nuda propiedad en una herencia? Lo que debes saber

En el contexto de una herencia, la nuda propiedad es un término legal que se refiere a la propiedad de un bien sin el derecho a usarlo o beneficiarse de él y respetar los derechos del usufructuario. En otras palabras, el heredero es dueño del inmueble, pero no puede habitarlo ni sacarle un beneficio económico.

Este derecho surge cuando una persona recibe la propiedad de un bien, mientras que otra, llamada usufructuario, mantiene el derecho de uso y disfrute por un período determinado, generalmente hasta su fallecimiento. El usufructuario puede vivir en la vivienda, alquilarla o utilizarla de distintas formas, siempre que no altere la propiedad ni la venda sin el consentimiento del nudo propietario.

Cuando el usufructo llega a su fin, ya sea por el fallecimiento del usufructuario u otra condición establecida, la nuda propiedad se convierte en plena propiedad. En ese momento, el nudo propietario adquiere el control total del bien, incluyendo el derecho a usarlo y disponer de él libremente.

¿Cómo funciona la nuda propiedad en una herencia?

La nuda propiedad en el ámbito de una herencia es un concepto regulado por la legislación española en materia de sucesiones y herencias. En estos casos, cuando una persona hereda la nuda propiedad de un bien, deberá cumplir con las obligaciones fiscales establecidas por la ley como el abonar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En el momento en el que recibes una herencia puede que se te presente la nuda propiedad de alguno de los bienes. En este momento pueden surgir muchas dudas sobre qué significa exactamente este término, que implica que no tienes derecho de uso y disfrute del bien mientras lo mantenga el nombrado como usufructuario.

El usufructuario tiene la opción de vivir en la propiedad o incluso alquilarla, pero no puede venderla ni realizar en ella cambios significativos sin consentimiento del nudo propietario. En el momento en el que el usufructo finaliza, ya sea porque ha llegado la fecha acordada o por el fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario obtendrá todos los derechos de uso y disfrute de la propiedad. Cuando hay varios herederos de una nuda propiedad, cada uno de ellos posee una parte proporcional del bien, pero sin derecho a usarlo ni obtener beneficios de él hasta que el usufructo termine.

Otra característica de la nuda propiedad en una herencia es su gran flexibilidad, lo que permite adaptarla a las necesidades e intereses de todas las partes involucradas. Su capacidad de ser negociada brinda diversas oportunidades a los nudos propietarios, siempre respetando los derechos de los usufructuarios. Además, al poder ser compartida entre varias personas, la nuda propiedad puede ser objeto de acuerdos y transacciones en el proceso de distribución de la herencia.

¿En qué casos se puede heredar la nuda propiedad?

Siempre que se constituya un usufructo sobre los bienes que se vayan a heredar, la persona se hará con la nuda propiedad, ya sea por voluntad del fallecido o por mandato de la ley. Uno de los casos más típicos por el que puedes hacerte con la nuda propiedad es que haya un cónyuge viudo.

En este caso, los derechos hereditarios que corresponden al cónyuge viudo en concepto de legítima diferencian 3 opciones:

• Si la herencia se comparte con hijos o descendientes, el usufructo será sobre un tercio.
• En el caso de que no haya descendientes, pero si ascendientes, el usufructo será sobre la mitad de la herencia.
• Si no hay ni ascendientes ni descendientes, el usufructo será de los dos tercios de la herencia.

Cabe destacar que el usufructo a favor del cónyuge es un derecho vitalicio, por lo que no se puede marcar una fecha límite, ya que no finalizará hasta que este no fallezca. Es entonces cuando la nuda propiedad pasará a ser una propiedad de pleno derecho.

¿Qué implica recibir la nuda propiedad de una herencia?

La nuda propiedad sobre los bienes de una herencia supone limitaciones en el ejercicio de los derechos de propiedad para la persona que ha recibido el inmueble, por lo que conviene conocer las implicaciones de esta opción tanto para el usufructuario como para los que se hacen con el bien.

Ambas partes deberán respetar los derechos de la otra, por lo que sus acciones en ningún caso pueden perjudicar al contrario. En este sentido, el usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar el bien, por lo que podrá incluso alquilarlo y recibir las rentas, pero cualquier contrato de alquiler se extinguirá en el mismo momento en el que finalice el usufructo. Este derecho de uso y disfrute no es compartido con el nudo propietario, sino que es exclusivo del usufructuario, por lo que este no puede usar ni disfrutar el bien hasta que finalice el usufructo.

Sin embargo, si puede vender la vivienda o gravarla con una hipoteca siempre que respete los derechos de uso de la otra parte. Por último, cada uno deberá hacer frente a los gastos que se deriven del ejercicio de sus derechos.

¿Cuándo recupera la plena propiedad el nudo propietario?

Como ya hemos dicho en puntos anteriores, el final del usufructo marca el inicio de la plena propiedad por parte del heredero. En general, suele marcarse como final del usufructo el fallecimiento del usufructuario, que provoca la recuperación de los derechos de uso y disfrute por parte del nudo propietario.

Otra opción es que el usufructuario renuncie a su derecho en favor del nudo propietario. Esto sería considerado una donación en el caso de que haya aceptado el usufructo en herencia, tras lo que se puede proporcionar una compensación equivalente al usufructuario por parte del nudo propietario, ya sea una renta vitalicia, un capital efectivo o cualquier opción en la que ambas partes estén de acuerdo.

¿En qué se diferencian la nuda propiedad y el usufructo?

A pesar de que la nuda propiedad y el usufructo son derechos que se complementan, cuentan con diferencias significativas que generan ciertas particularidades que necesitas conocer. Sobre todo en el ámbito de las herencias, la nuda propiedad y el usufructo cuentan con interesantes diferencias.

A pesar de que el nudo propietario es el dueño legal del bien, sus derechos se encuentran limitados por el usufructo. Esto supone que cuenta con derecho de propiedad y a disponer, ya que puede vender la vivienda siempre que se respecte el usufructo. Además, tiene derecho a percibir los frutos civiles del bien, entre los que se encuentra el alquiler si es un inmueble arrendado. Otro aspecto a tener en cuenta es que la nuda propiedad se considera parte del patrimonio del nudo propietario, a pesar de que no tiene el uso o disfrute del inmueble, sigue siendo el propietario del mismo.

Por su parte, el usufructuario puede usar y disfrutar del bien, que se considera de propiedad ajena. Este cuenta con el derecho a habitar la vivienda y percibir sus frutos naturales y civiles, pero también tiene el deber de conservar el bien como si fuera propio, aunque no tiene que hacerle mejoras.

¿Cuánto vale el usufructo?

Puede que no te hayas planteado la necesidad de conocer el valor económico de un usufructo, pero se trata de un dato importante de cara a su tributación por el impuesto de patrimonio o de una posible venta del mismo. Parece claro que no se puede pedir el mismo precio por un piso libre de cargas como por uno sobre el que recaiga un usufructuario.

La manera de calcular el valor será aplicar un porcentaje sobre el precio total de dicho bien. Dicho porcentaje se tendrá que calcular restando a 89 la edad del usufructuario, por lo que, si el viudo cuenta con 70 años y ha heredado la vivienda en usufructo, se tendrá que aplicar un 19% al valor de la vivienda. Sin embargo, en ningún caso el porcentaje podrá sobrepasar el 70% del valor del bien ni ser menor del 10%.

¿El usufructo se puede heredar?

Sabemos que la nuda propiedad puede heredarse, pero el caso de los usufructuarios es diferente. En este sentido, el fallecimiento de la persona que cuenta con el derecho a uso y disfrute de la vivienda hace que el usufructo se extinga automáticamente. En el momento en el que esto ocurre, el nudo propietario adquiere el pleno dominio del inmueble.

Por tanto, el usufructo no se puede heredar, ya que se trata del derecho a disfrutar la propiedad mientras viva. Lo que sí puede hacer el usufructuario es vender o alquilar el derecho de uso de la vivienda mientras él continúa con vida. Aunque esto se puede hacer con terceros, lo más habitual es que se haga con el nudo propietario, que no puede disfrutar del pleno dominio del bien hasta que no se produzca el fallecimiento de todos los usufructuarios.

¿Qué gastos tiene que pagar el nudo propietario?

Como ya hemos tratado con anterioridad, los derechos y deberes del nudo propietario y de los usufructuarios son completamente diferentes. Cada uno de ellos tendrá que hacerse cargo de los gastos que deriven de sus derechos concretos, pero ¿Cuáles son exactamente los del nudo propietario?

Al contar con el derecho de propiedad del bien, este deberá abonar los tributos e impuestos que se relacionen con el usufructo, algo que se establece en el artículo 505 del Código Civil. A pesar de esto, no ocurre lo mismo con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de que deberá hacerse cargo el usufructuario.  Los inmuebles en nuda propiedad no producen ingresos para sus dueños, ya que no pueden usarlos ni alquilarlos, por que no es necesario incluirlos en la declaración del IRPF.