Procedimiento de Ejecución Hipotecaria

A día de hoy lamentablemente es muy frecuente encontrarnos en la prensa con numerosas noticias relativas a que se ha producido el lanzamiento, es decir la expulsión, de una familia de su vivienda.

Los dos supuestos más corrientes en los que se produce el lanzamiento de una familia de la vivienda que ocupa son dos, los que se producen en el marco de los arrendamientos urbanos, fundamentalmente desahucios por falta de pago ( Véase desahucios ) y los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Por procedimiento de ejecución hipotecaria se ha de entender aquel procedimiento judicial instado por el acreedor hipotecario ( Generalmente Bancos, Cajas y Entidades Financieras ) en virtud del cual ante una situación de impago de un préstamo hipotecario, el acreedor pretende, entre otros objetivos, hacerse con la propiedad del inmueble sobre el que se ha constituido la hipoteca.

El primer consejo que se da al respecto es que nada más que se deje de pagar alguna cuota del préstamo hipotecario y exista dificultad para el pago de las siguientes, acudamos a la entidad hipotecante para explicar el motivo del impago, y si es posible negociar a la baja el tipo de interés, o acordar con la entidad bancaria un plazo de amortización más largo para conseguir que la cuota mensual baje ( Solamente es recomendable en los casos en que económicamente no sea posible cumplir el plazo estipulado pues cuanto mayor sea el plazo de amortización, mayor serán los intereses que paguemos).

Igualmente para evitar el procedimiento de ejecución hipotecaria, y en aquellos casos en que resulte imposible pagar el préstamo hipotecario  y económicamente nos sea más rentable, se puede proponer a la entidad financiera una “ Dación en pago “. La dación en pago consiste básicamente en entregar la propiedad del inmueble hipotecado al banco a cambio de que este nos extinga las obligaciones que asumimos cuando firmamos la hipoteca, ya que en la práctica totalidad de los préstamos hipotecarios la persona que pide el préstamo responde no solo con el inmueble hipotecado sino con todo su patrimonio, presente y futuro, y es más con los bienes de los avalistas si existen. No obstante lo anterior son menos de los que serían deseables los casos en que la entidad financiera accede ala dación en pago ya que si el importe del préstamo hipotecario que se adeude es superior al valor del inmueble, económicamente no es una operación rentable para la entidad crediticia.

Respecto al procedimiento de ejecución hipotecaria, se inicia por demanda que presenta la entidad bancaria en el Juzgado que se corresponde con el de la ubicación del inmueble hipotecado, y  se va a reclamar no solo el importe de las cuotas pendientes de pago en el momento de presentar la demanda, sino que se va a reclamar el importe total del préstamo hipotecario que quedare por amortizar.

Una vez que el deudor recibe la demanda se le da un plazo para oponerse a la misma en base a unos supuestos de oposición tasados o bien para que en los casos en que se trate de vivienda habitual, y por una sola vez cada cinco años, enerve la acción, es decir, que pague lo que se deba en el momento en que se realice el pago, más los intereses u costas, en cuyo caso se archivará la demanda.

Respecto a los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria, como se dijo anteriormente están tasados, siendo los principales la existencia de defectos procesales o en el préstamo hipotecario y fundamentalmente la existencia de cláusulas abusivas en el préstamo.

Practicados los trámites anteriores el Juez pedirá al Registro de la Propiedad que expida certificación sobre el estado de dominio y cargas del inmueble, se anotará en el Registro la existencia del procedimiento de ejecución, se tasará el inmueble y finalmente saldrá a subasta, si no se estimare alguna de las causas de oposición que se hubieran alegado.

La persona o sociedad que se haya adjudicado en a subasta el inmueble podrá solicitar al juez que se le entregue la posesión del inmueble, momento en que se produce el lanzamiento, es decir, el acto por el que la autoridad judicial, asistido en su caso por los agentes policiales proceden a expulsar al ejecutado del inmueble.

Si obtenido en la subasta es superior a la deuda hipotecaria más los intereses y las costas, se le devolverá al ejecutado y si por el contrario el importe obtenido en la subasta es inferior a la deuda, se podrá seguir contra el patrimonio del deudor.

Respecto a la oposición a la ejecución hipotecaria por existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario, se refiere fundamentalmente a los casos de existencia en el título de una cláusula suelo, casos en que los intereses de demora pactados son superiores a los admitidos legalmente y por la existencia de una cláusula por la que se pacta el vencimiento anticipado del préstamo, es decir, en los casos en que se pacta que el impago de alguna cuota faculte a la entidad crediticia para reclamar la totalidad del préstamo.

Por último, especial trascendencia tiene la posible abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, que en la actualidad está siendo objeto de enjuiciamiento por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y como consecuencia de dicho enjuiciamiento, pendiente de fallo, la mayoría de los Juzgados de Primera Instancia y de las Audiencias Provinciales está acordando suspender el curso de los procedimientos de ejecución hipotecaria cuando los deudores hipotecarios tengan la consideración de consumidores o usuarios por lo que es muy aconsejable en toda oposición, alegar dicha abusividad si existe la cláusula de vencimiento anticipado, que se contiene en la práctica totalidad de los préstamos.

En este sentido es interesante conocer la decisión de los magistrados de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Madrid, en Junta de Unificación de Criterios celebrada con fecha 14 de Febrero de 2.017, en que adoptaron el acuerdo no jurisdiccional unificado de que procede, previo traslado de las partes para alegaciones, la suspensión de los recursos en los procedimientos hipotecarios en que los deudores tengan la condición de consumidores, y en que la ejecución quede afectada por el planteamiento de la cuestión prejudicial promovida por la Sala 1 del Tribunal Supremo en Auto de 8 de Febrero de 2.017, en relación con la cláusula del vencimiento anticipado, a la espera de lo que resuelva el Tribunal Europeo